房地产进入青铜时代

发布时间: 2021-09-13? 来源:本站原创 作者:admin

  2021年中期业绩会期间,每个坐在主席台C位的房企高管,都被问到一个问题:三道红线影响几何,公司降档情况怎样?

  过去一年来,“三道红线”成为房地产行业出现频率最高的词汇,也是每一家房企经营围绕的重心。

  一位房企分管融资的副总裁告诉经济观察报,以前房企推动降负债很难,财务负责人向老板提示负债过高时,往往被老板不耐烦打断:“别说了”。但最近一年,他的感受是“老板听进去了”,愿意为降负债付诸行动。

  一切始于2020年8月20日一次闭门会,彼时央行和住建部等部委召集12家房企高管,要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的目标。按照上述指标,监管者在控制负债总规模的条件下,给不同达标程度的房企不同的融资待遇。

  近期陷入负债风险的房企,已经明显感受到了完全不同的监管决心政府不再像往常一样,会因为宏观经济的低迷,放松对房地产市场的全面调控。大而不倒的故事,正在走下神坛。

  而过去十多年众多房企赖以生存的“三高”高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位的狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债,重新思考行业和企业对未来。

  万科董事长郁亮在今年早些时候,提出房地产已经进入管理红利的时代。这是他作为行业龙头掌门人最新的周期性判断。七八年前,他曾经提出房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代。

  “房地产行业已经没有什么管理红利了。”长年观察中国房企的睿观研究院院长郝炬说,很多大房企在资金周转和管理效率上已经做到极致,未来通过产品的升级来获得消费者的青睐,以稳健的财务表现博得投资人的信任。

  一位业内人士认为,按照监管要求2023年房企必须实现上述三大指标,都变成绿档。可以说房地产进入“青铜时代”。因为相比之下,“青铜”更普惠、更淳朴,符合未来房地产回归居住功能的本意。

  如果说刚刚结束的2021年房企中期业绩会有什么必答题,那一定是“降档”。

  根据三道红线指标,监管层对房地产企业分成四类,不同档位的房企,获得金融资源也不同。三条全部达标归为绿档,有息负债年增幅不超过15%;两条达标的为黄档,有息负债年增幅不得超过10%;一条达标的为橙档,有息负债年增幅不超过5%;三条全部不达标为红档,不得增加有息负债。

  按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线年底所有房企实现达标。

  一位监管部门的官员告诉经济观察报,出台三道红线的目的就是为了管控房地产的负债规模,避免金融资源过度流入房地产,将房企风险逐步降到可控水平。

  8月底,万科发布中期业绩,宣布剔除预收账款后的资产负债率降至69.7%,由“黄”转“绿”。它也是TOP3中第一家宣布迈入绿档的房企。

  但当天贝壳研究院发布的报告显示,万科前述指标应为71.1%,仍处于黄档。后来,贝壳研究院依照万科官方数据做了调整。

  一位房企财务人士介绍,两种不同结果的算法口径都没错,只是万科在计算合同负债时,减去了预收账款的待转销项税,理论上也合规。

  两种算法得出的资产负债率只差了1.4个百分点,但因为分处不同档位,而对万科有息负债增幅影响的差别超过百亿元。

  贝壳研究院数据显示,截至2021年6月底,50强房企中,有21家公司成功实现了降档。大部分房企都降了一档,比如中国恒大上半年的净负债率降至99.8%,实现从红转橙;绿地控股通过将现金短债比提高到1.05,实现由红转橙。

  一家TOP20房企融资负责人感慨,过去提醒老板注意负债率时常被骂,现在老板三天两头来问控指标办法。

  多家房企人士判断,三道红线的执行,意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商掌门人说,房地产失去了想象力。

  过去,房企在市场的欢迎度与规模成正比关系,规模越大,越能获得资本市场青睐,拿到低成本融资。获取的资金越多,成本越低,在市场具备更强的竞争力。

  另外一方面,房地产素有中国经济“夜壶”名声,虽然不登大雅之堂,却有“压舱”之实。只要经济稍有回落,就放松地产调控来“稳经济”。因此在上行市场中,只要胆子大,捱得住周期起伏,就有可能做强做大。很多企业尝试通过这种方式“弯道超车”。

  2013年后,千亿房企阵容不断扩围,2015年只有7家千亿房企,到2018年已经达到32家,截至2020年底已经增至43家。在中国,还没有哪个行业能诞生数量如此多的千亿企业。

  高周转、高负债、高杠杆不断推动着房地产行业高速发展,再加上居民杠杆率不断升高,整个房地产占用的金融、社会资源越来越大,风险敞口越来越大。近两年福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等规模房企陆续暴雷,引发了监管者的高度警惕。“

  “监管层在2017年就已经强调金融资源要扶持实体经济,脱虚向实。而房地产企业不要妄图通过借助金融资源,将自己做大,反过来挟持金融体系”,一位与监管层有较多沟通的开发商说:“很显然,有不少公司仍然抱着赌一把的心态,加速往前冲。最终监管层用近乎金融机构的管理方式,来管理开发商的资产负债表”。

  多名房企财务人士认为,现金短债比和净负债率达标难度不大,最难降的是剔除预收账款的资产负债率,目前的19家黄档房企无一例外都卡在这条线上。

  而由于三道红线均以比例的形式呈现,总的逻辑就是做大资产比例,做小负债比例。这意味着想要实现达标,具体到经营端,就要求多卖房子、抓回款、少买地、少借钱。

  在投资端,一家top50房企总裁提供了这样的变化细节:过去,他给负责投资部门设定的目标是利润,但是现在他的投资决策首先顾及公司现金流是否能达标。今年上半年,投资部门报上了一批项目,按照原来标准有得赚就可以投,但考虑到实现年底“转绿”目标,不得不放弃了其中一些项目或者项目的大部分股权。

  财务处理上,降档目标也带来巨大变化。一家央企甚至在今年初下令,合作项目尽量不要并表。该公司一位华北区域投拓负责人经济观察报记者解释,“一旦并表,负债就加到我们身上了,而且短期内销售款又回不来,如果好几个项目都卡在四季度拿下,到时年底的财务报表会相当难看”。

  “真是风水轮流转,”他感慨到,“就在两年前,房企还在冲规模的时候,为了业绩,大家都抢着并表;而现在三道红线要求控负债,大家又对并表热情不高了。比起排名,安全更重要。”

  销售端过去的原则,也需要为三道红线的指标妥协。例如公寓、商铺、车位等库存项目,必须加快去化。原来可以慢慢卖,现在超过一年还囤在手里的,打折处理。

  郝炬分析,企业想要在短期内快速降档,一是部分企业三项数据踩中红线临界点,降档难度较小;第二,部分企业可能在会计准则允许范围内,通过扩大股本金和通过利润结转增厚股东权益等指标调节报表;第三,部分企业由于债务危机等,可能选择大量变卖资产,刚性缩表。www.558440.com

  一家top5房企财务人士向锲补充,刚性缩表具有较强的后遗症,“房企次前期此前的金融属性太浓了,如果刚性缩表,经营收杠杆,容易出现钱不够,公司经营规模会断档”。

  华泰证券研报指出,地产企业报表可调节空间大,可以通过负债“出表”等行为美化报表,通过非并表公司进行融资,通过合并报表范围内/外的明股实债融资,通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表,表内应付款类及永续债进行债务性融资等。

  前述房企总裁解释,要保证负债率降下来,如果负债总额变不了,就只能去“做大”分母的净资产,比如把一些原来不并表,且净资产较多、负债较少的子公司并表。

  更有甚者,在会计事务所统计报表前几天,从银行临时买一大笔存款,也是一种“降档”的方式。向锲透露,类似这笔存款只借几天“应急”,等做完报表就返还,近期的日利率在1、2。

  此外,房企还可以通过提前确认收入、增发股本、提高股东权益增厚净资产等方式,优化报表。

  前述top20房企副总裁对此持审慎态度:“如果单纯通过增加权益、调表等方式实现某些指标快速转绿,有可能总资产很大,但这些资产并没有创造利润,未来现金流会出问题。”

  他进一步说:“安全的企业三条线一定都是绿的,但全绿不一定代表安全,这是充分不必要条件,就如同人去体检,各项指标都正常,不代表这个人一定健康。”

  长期和投资人打交道的他,称地产和金融圈知己知彼,“很多企业半年间由红或橙转绿,真实性是不够的,很多企业把不太好的指标调到表外去,投资人也不信,不然为什么资本市场给地产股这么低的估值?”

  该副总裁说,并非所有公司都着急转绿。“有些公司体量足够大,目前它能做的主要是控制投资节奏少买地、同时多卖楼,扩大现金回流,但短期内降不下来”。

  他认为,基本面好的大公司想要快速降档,不难,以碧桂园为例,它只需要在香港做一次股权融资,但因为现在市盈率不高,这时候做(股权融资)有点亏。更重要的是,“对它而言,现在拿到绿档有什么好处呢?”

  向锲所在的公司仍踩中一条红线,但降档压力不大。他解释,因为公司预收账款里的金额有数千亿,随着这些资金陆续确认为收入,资产负债率自然就降下来了。

  在上述top20房企副总裁看来,这一轮降档、降杠杆,并非如公式上加减乘除般简单,不仅要考虑公司内部负债水平调整和未来发展空间的平衡,更要注意目前外部环境面临多重调控加码。尤其是金融和预售条件的收紧,加大房企转身的难度。

  在市场端,房企申请预售难度在加大。该副总裁说,如果按照政府建议的价格开卖,企业没什么利润了;再加上自身是民企,财务成本高,算进去恐怕要亏。因此希望备案价格可以再高一点,但很难,项目越拖越亏。

  另一种情况是,项目本身利润还可以,市场热度向好,可以卖一个不错的价格,但地方面临房价调控的压力,导致预售证审批周期延长,成本也在增加。

  房子卖完了,并不意味着可以顺利网签,“办理网签像挤牙膏,每家每星期只能分配十几套名额,100多套房子需要1-2个月才能办理完”。而且,在“两个上限”影响下,银行房贷按揭额度收紧,卖完房不一定能迅速收回钱。

  向锲透露,银行按揭已经变成稀缺资源,上半年广州的二手房按揭基本上都停了,四大银行仅在广州发放的房贷已经接近800亿元,额度非常紧张。因此,为了抢占有限的按揭,香港六合晚上起什么!房企需要付出更多的代价。

  向锲坦言,上半年,每个月都需要花很多时间打通和银行的关系,除了承诺给银行开设账户、对公存款、保证金存储等条件,甚至中小房企还要付出额外的“中介费”,“要按揭的话,得先存一笔钱到银行来”。

  据他透露,这笔中介费以中间业务收入打给银行,不同银行收取的中介费点数不一。

  上半年向锲每次和同行见面,都会聊到最近交多少钱换按揭,目前有同行交过3%,最夸张的5%-6%也有。如果按5%计算,房企想拿到1亿元的按揭贷款,需付出500万元的中介费。

  向锲直言自己公司凭借规模优势已受到银行的优待,至少还能拿到按揭,在个别城市,中小房企甚至被直接断了按揭。

  上半年,向锲所在的top5房企在广州的项目,如果一次性付款,回款周期约1个月,按揭则至少需4个月;去年最快的时候,5天内就能回款。

  据他透露,三道红线后,公司对现金流把控已经前置到销售阶段了,“销售策划时,财务就需要为回款制定一个最核心的指标,既要销售最大化,也要回款最大化,否则销售再多都是没意义的”。

  一家闽系房企区域总经理表示,为了保绿档,区域公司现金流异常紧张,工程款支付压力大,拿地节奏放缓,融资难度变大。

  在融资环境持续趋紧背景下,降负债是多数大型房企的第一要务。尽管资金紧张,但向锲的公司上半年还是没有欠付工程款,只是延时支付,“全行业都出现延缓支付工程款的情况,如果我们支付太及时,施工单位就会再和你拿钱,那你就会很难受”。他把这种现象称之为“挤出效应”。

  “未来可能比2008年还要难。”一位央企营销总说,如果2008年没有其后的4万亿大放水,很多规模企业就撑不下去了。但现在看起来,这一次政府态度很坚决。

  郝炬认为,监管层目的就是合理控制房企负债增速,让行业不再唯规模论,“从某种意义上来讲,不让加杠杆,就是去金融化,让房地产行业的本质回归制造业,而房子的投资品属性减弱,回归消费品”。

  向锲认为,三道红线对房企最大影响是金融约束,如果剔除金融属性,房地产是一个比制造业还艰难的行业。“制造业最多一年就生产出来了,但房子建起来至少得三年。如果再把预售制度取消,很多企业的经营风险是很大的”。

  向锲解释,此前因为有金融杠杆的存在,叠加预售制度,卖房子不像制造业一手交钱一手交货,但现在预售、网签、按揭等节点都在延后,回款时间明显往后推了。

  “未来房企需比拼自身的项目运作周转效率、产品和服务品质,还需比拼信用评级。”郝炬补充,现在的调控框架之下,房企需要通过财务稳健来获得金融机构的认可。

  万科董事长郁亮在今年早些时候说,行业已经进入管理红利时代,房屋将回归居住属性,房地产开发业务将转向开发与经营并重。

  不过郝炬认为,“房地产行业已经没有什么管理红利了。”所谓的管理红利,意味着房企周转要快,拿地眼光准,产品和服务做得好,通过精细化管理降低管理、建造成本,目前多数规模房企已经做到极致了;其次是房企需具备定价权,才能最终获得超额利润。但由于政府严格限价,房企只能通过管理降低成本。

  郝炬认为,土地成本开发商说了不算,建安成本随行就市,除了头部房企略有差异,大部分房企相差不大;其次,三项常规费用中,可以通过精细化管理降低管理费用,www.333980.com但空间不大;营销费用呈增加趋势;财务成本将成为房企下一步竞争的关键,因此房企需调整财务结构,把信用评级提上来,资金成本降下来,从而获得金融红利。

  一位监管层人士和房企高管定期会谈时,多次传达了让房企放弃三高模式、专注产品力的观点。“中国大规模的房地产开发时代已经结束,开发商要做精品,不能像以前粗制滥造。

  这位监管层人士并不否认此前三高模式存在的合理性,“那时候希望企业扩大开发,对质量没有太严格的把控,但现在不同了,只有少数地区有房源紧张情况。”

  8月31日,住建部部长王蒙徽在“努力实现全体人民住有所居”发布会上称,2019年,中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。

  在这种情况下,房企面临着战略选择。在2021年中业绩会上,万科、龙湖、碧桂园等房企均重申发展非地产业务作为第二曲线,物业、长租、养老、机器人、物流等成为房企多元化转型的诸多出口。

  前述50强房企总裁瞄准了代建生意,经过数年探索,其所在公司的代建业务毛利率能达到50%以上。

  向锲也表示,“代建这门生意利润不怎么高,但好在稳定,保障房、公租房等领域有大量的市场需求”。他甚至提出了一种大胆的设想:“未来,所有开发商有可能逐渐成为代建单位”。

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